나이가 들어가는 요즘, 주변 친구들 중 결혼하는 친구도, 투자에 관심을 쏟는 친구도 많아진다.
며칠 전 연락을 받았다. 지인이 호텔레지던스 투자에 관한 나의 의견을 물어왔다. 한 호실을 사면, 숙박 운영은 위탁으로 운영되고 정해진 최소 수익율이 안 나올 시 환매가 되는 조건의 투자였다.
이전에 오피스텔 한 건을 투자목적으로 계약했다가 전재산을 잃어 본 나는 바로 나의 의견을 써서 보냈다.
투자는 개인의 영역이고 모든 결정은 본인이 하는 것이지만, 무지하면 나처럼 피해를 보는 경우도 많기 때문에 부동산에 이제 막 관심을 가진 사람들은 이 글을 꼭 한번 읽어보고 결정했으면 한다.
아래는 지인에게 보낸 전문이다.
1. 시행사와 사전분양
경험상 시행사들은 일반회사들과는 좀… 다름. 고객 하나하나가 몇 억씩이니 계약 전과 후가 다름. (계약 전은 분양사랑 만났긴 했지만,,) 광고 중 호텔투자와 은행예치 수익율 비교를 보면, 실제 분양가는 N억원인데 은행예금은 분양계약금 n천만원 예치하는 걸로 비교하는 것에서부터 알 수 있음. 무튼 그거 생각하고 읽어주시길.
-사전분양은 비비비비추. 최근 2년전? 부터인가 건설 자제값, 시공비 매우오름. 그래서 이름난 브랜드들도 하자터지고 난리남. 내 00오피스텔도 오피스텔주제에 3~4억이나하는 대리석에 오션뷰에 호텔식 하이엔드급 오피스텔 사전분양이었음. 분양가가 높음에도 불구하고 하향시공과 계약서와 다른 시공으로 집단소송까지 감. 아무리 계약서 내용을 들이밀어도 결국 패소함. (비 좀 와서 며칠동안 엘베 두대가 다 멈추고 로비 천장 물 뚝뚝 정도의 하향시공임)
2.수익률
-광고하는 분양가 N억 대비 연 n프로의 수익에 대출이자, 공과금, 관리비가 전부 포함돼 있는 순이익이 아닐가능성 100000000%. 대출이자 낮게 잘 받아도 오를 가능성 큼. 한국 기준금리 아직 낮다. 계속 올려야한다 스탠스 유지중. 다른 빌라대출들도 이자가 끝도 없이 올라가는중.- 걍 배당주 사.
-ㅁㅁ동 사업성 아주 떨어짐
일단 ㅁㅁ동 월세가 싸짐. 관광지에 에어비엔비(숙박업) 불법운영하다가 최근에 영업신고증제추의무화되서 불법운영자체가 막히니까 에어비엔비 못하게 된 사람들 울며 겨자먹기로 엄청 싼 월세매물이 ㅇㅇ, ㅁㅁ동 등 쏟아짐. 단기임대도 쌈. 다방에 ㅁㅁ동 월세 30만원짜리 원룸만 이렇게 많고 방 퀄리티도 나쁘지 않음. ㅇㅇ은 더함. 10만원대 월세 엄청 많음. (호텔레지던스 등 관광 및 사업목적으로 찾는 도시일수록 에어비엔비사업이 활발했다-> 그만큼 월세가 싼 집이 많은 지역이 됐다.) 타겟층이 아무리 달라도 공급과 선택지가 많으니 사업성 없음.
3.시세차익 가능성을 넘어선 원금보전 가능성
-시세차익에 관한 제미나이의 입장: ” 입지가 엄청 뛰어난 입지 최상급 랜드마크 관광지에 위치한 매물이라도, “건물의 종목(상품 형태)”이 수익형 부동산(생활형숙박시설·레지던스)이라면 아파트처럼 집값이 오르고 매수세가 살아나기는 쉽지 않습니다.”
집 매수자들 중에는 들어가 살기 위한 사람들이 더 많음. 삼촌 ㅁㅁ에 오래된 집도 매매 내 논지 한참이고, 매수자 문의 들어오는데, 전세끼고 사야한다하면 다 철회함. 그런 관점에서 일단 호텔레지던스형 자체가 매수세가 낮음. 고로 시세차익은 좋게 봐도 정치와 정책, 지역의 흥행, 투자 트렌드 및 부동산업계 삼박자를 아우르는 도박의 영역이 아닐까 싶음.
-시행사가 보장해준다는 ‘환매’ 로 원금보전? : 절대 안전하지 않다. 나라에서 보장해주는 것도 아니고 그냥 의미없을 듯. 수익율 n프로가 안 나온다는 건 다른 투자자들도 안 나온다는 소리임. 투자자들 집단으로 환매 요구하면 답이 없음. 시행사도 대출해서 사업하는거지 실제로 돈이 많지 않음. 정 안되면 폐업신고하고 파산하면 끝임. 계약서나 약정서 환매조항이 있어도 폐업하고 파산하면 환매 못함. 사전분양한 00오피스텔도 계약금 x천만원 포기하는 대가로 분양취소하는 것조차도 안해주는 이유가 그거임. 시행사입장에서는 분양취소하고 계약금 먹어서 꽁돈이 생기는 것 보다 새로운 분양자를 다시 찾을 때 까지 버틸 분양가만큼의 돈이 부담되는거임. 그럼 우리 선택지는 두가지임. 매달 대출이자 내면서 손가락 빨고 어떻게든 수익율 올리려고 하던가, 아니면 급매로 던지던가… +소송가도 절대 돈 못돌려받음. 지금 다들 패소중.
결론: 숙박이나 임대수익을 원하면 차라리 남의 집으로 숙소차리셈. 월세하나 계약하고 사업자 내고 숙소로 꾸며서 숙박업 하는 사람들 많음.(물론 집주인허락받아야함),
시세차익 원하면 아파트. 이거저거 귀찮고 리스크 무섭다- 걍 배당주 사…
나의 전 재산을 잃은 경험을 바탕으로 울분을 섞어서 작성했던 터라.. 비밀일기처럼 공유해봐요.
아주아주 개인적인 의견이고, 좁디 좁은 식견으로 작성했습니다. 부디 안전한 투자를 하자는 취지로 올려봅니다.
다들 리스크 잘 보고 성투하세요~~